Wat verandert er op 1 januari 2022 inzake nieuwbouw

Een nieuw jaar brengt ook heel wat verandering met zich mee. Zo krijgen nieuwbouwwoningen een strenger S-peil, strengere eisen om in aanmerking te komen voor korting op onroerende voorheffing en beperking inzake aansluiting op aardgas en stookolie.

EPB-eisen nieuwbouw (omgevingsvergunning vanaf 2022)

Verplicht E-peil woningen/appartementen blijft op max E30, maar verplicht S-peil zakt van S31 naar S28. Er wordt wel een tussenoplossing voorzien: In afwijking hiervan kan in nieuw op te richten woongebouwen waarvan het S-peil S29, S30 of S31 bedraagt, ook voldaan worden aan het S-peil als het E-peil niet meer bedraagt dan:

• E25, als de melding gedaan wordt of de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen aangevraagd wordt vanaf 1 januari 2022 tot en met 31 december 2022.
• E20, als de melding gedaan wordt of de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen aangevraagd wordt vanaf 1 januari 2023.

Korting onroerende voorheffting bij nieuwbouw:

• Aanvraag omgevingsvergunning 2021: 50% korting 5 jaar lang bij behalen E30/ 100% korting 5 jaar lang bij E20.
• Aanvraag omgevingsvergunning 2022: 50% korting 5 jaar lang bij behalen E20/ 100% korting 5 jaar lang bij E10.
• Aanvraag omgevingsvergunning vanaf 2023: Enkel nog van toepassing bij herbouw of gedeeltelijke herbouw: 50% korting 5 jaar lang bij behalen E20/ 100% korting 5 jaar lang bij E10.

In nieuwbouw of gebouwen die een ingrijpende energetische renovatie ondergaan (woongebouwen en niet-residentiële gebouwen) met aanvraag omgevingsvergunning vanaf 1 januari 2022, mag men geen stookolieketels meer plaatsen, zelfs als er geen aansluiting op het aardgasnet mogelijk is.

Sinds 2021 mag een aardgasdistributienetbeheerder geen aardgasaansluiting meer voorzien bij grote projecten zoals nieuwe grote verkavelingen, nieuwe grote appartementsgebouwen en nieuwe grote groepswoningbouwprojecten, waarvan de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is aangevraagd vanaf 1 januari 2021. Het ging dan om grote projecten vanaf 25 (woon)eenheden. Voor omgevingsvergunningsaanvragen vanaf 1 januari 2022 mag al vanaf 15 (woon)eenheden geen aardgasaansluiting meer worden voorzien.

Sloop- en heropbouw aan verlaagd btw 6%

De regel blijft bestaan ook voor vergunningen na eind 2022. In de volgende 13 Vlaamse steden is het verlaagd btw-tarief altijd van toepassing: Aalst, Antwerpen, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare en Sint-Niklaas.

Sinds 1 januari 2021 is het verleegd btw-tarief van 6% in alle andere gemeenten mogelijk, maar onder strikte voorwaarden van de koper en verkoper:
 

• De woning moet gedurende 5 jaar de enige en eigen woning van de bouwheer/koper zijn.
• De woning moet een bewoonbare oppervlakte hebben van maximum 200 m2.
• ...

Sloop- en heropbouw premie tot eind 2022

De aanvraag voor de premie doet u uiterlijk 3 maanden na een goedgekeurde bouwvergunning. De aanvraag moet ook gebeuren vóór de afbraak.
Voor 2019-2020 bedroeg de premie 7.500€ nu kan je genieten van 10.000€ voor 2021-2022.

Om in aanmerking te komen voor de Vlaamse sloop- en heropbouwpremie moet je een  verklaring  op  eer  doen dat  men  op  basis  van  de  federale  btw-wetgeving  voor  dit bouwproject niet in aanmerking kan komen voor het 6% btw-tarief bij sloop en heropbouw en geen aanvraag daartoe ingediend heeft of zal indienen.
Let op, dossiers die te laat worden ingediend, kunnen niet genieten van de premie.

EPC voor gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw

Uiterlijk tegen 1 januari 2022 moet elk appartemensgebouw over zo’n EPC beschikken.
Voor de nieuwbouwappartementen is het EPC van de gemeenschappelijke delen verplicht tien jaar nádat de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is uitgereikt. 

Weet dat de gebouweigenaar of de VME (en dus de syndicus) verantwoordelijk is voor het tijdig laten opmaken van het EPC gemeenschappelijke delen. Hier staan fikse boetes tegenover.

Schatting verplicht om hypothecaire lening te krijgen

Banken moeten verplicht een schatting laten opmaken. Het geleende bedrag wordt dan berekend op basis van de geschatte waarde en niet langer op basis van de aankoopprijs.
Want de aankoopprijs is meestal een stuk hoger, door het opbod op huizen. Dit moet een rem betekenen op de hoge vastgoedprijzen.

Registratierechten

Basisheffing 10 > 12% [datum compromis]
Enige eigen woning 6 > 3% [datum akte] à Domicilie vestigen binnen 3 jaar ipv 2 na aankoop (na juni 2018). U domicilie vestigen, ononderbroken gedurende 3 jaar.
Energetische renovatie van enige eigen woning 5 > 1%
Enige eigen, beschermd monument 1% à termijn om je domicilie te vestigen = 5 jaar

Verminderingen:
Enige eigen, bescheiden woning

De aankoopprijs bedraagt 220.000€ of 240.000€ in de kernsteden of Vlaamse rand rond Brussel dan kunt u bijkomend genieten van een verminding op registratierechten. Deze aankoopbedragen worden verhoogd, door algemeen stijgende vastgoedprijzen.

-2800€ bij een enige eigen woning 
-960 € bij een energetische renovatie van enige, eigen woning

Meeneembaarheid

De meeneembaarheid blijft voorlopig wel nog bestaan in 2022, maar niet meer voor lang.
Wie een eerste gezinswoning verkoopt om een andere te kopen, kan vanaf 2024 niet meer genieten van de meeneembaarheid van de registratie. Dat betekent dat eerder betaalde registratierechten niet langer afgetrokken kunnen worden van de registratiebelasting op de nieuwe aankoop. Het voordeel van de meeneembaarheid kan oplopen tot 13.000 euro.

Wat brengt de toekomst nog allemaal? De voorspellingen zijn dat vanaf 2023 er een renovatieverplichting komt voor residentiële gebouwen met slechte EPC-scores. Het is nog wachten op teksten hierrond. In de visienota rond bijkomende klimaatregelen gaf de regering alvast aan dat nieuwe eigenaars van energieverslindende woongebouwen (EPC label E of hoger) vanaf 1 januari 2023 binnen de vijf jaar na notariële overdracht in volle eigendom hun woning tot label D dienen te renoveren.

Ook voor niet-residentiële of kleine niet-residentiële.

Bron: Vlaanderen.be, B&W